Як українці будують житло під час війни, і що буде далі

2022 рік видався важким для всіх галузей економіки України. Будівництво не стало виключенням. 

Після повномасштабного вторгнення росії в Україну більшість експертів з нерухомості прогнозували, що ринок новобудов повністю впаде, а компанії-забудовники припинять свою діяльність. Але такі прогнози не справдились. У перші три місяці повномасштабної війни 70% компаній-забудовників поставили на паузу свою роботу. Але на кінець року 85% із них уже працюють, а 60% активно продовжують будівництво. Один забудовник навіть відновив роботи у звільненому від окупантів Херсоні.

Які проблеми спіткали галузь

Усі виклики, загрози та проблеми, з якими зіткнулась галузь, стали наслідком повномасштабної війни. 

Перша проблема — це зменшення потоку нових інвестицій.  Друга — руйнування логістичних  ланцюжків. Третя — відсутність інструментів страхування ризиків руйнування об’єктів внаслідок воєнних дій.

Четверта проблема, зазначають в компанії "ЛУН", полягає в тому, що рішення про придбання нерухомості, як правило, приймаються сімейно. А з початком війни значна кількість жінок виїхала за кордон. Зокрема, через це рішення про нову квартиру відкладаються до повернення в Україну і возз'єднання сімей.

За словами власника інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп" Назара Бенча, серед проблем, з якими зіткнулась галузь житлового будівництва, варто виділити, перш за все, зупинку будівництва в містах, які перебували чи перебувають під частковою або повною окупацією або ж під артилерійськими обстрілами.

Непереборні наразі проблеми — відтік персоналу внаслідок мобілізаційних заходів; здорожчання вартості будівництва; зупинка промислових підприємств-виробників будівельних матеріалів через брак електроенергії та небажання інвесторів вкладати кошти у нові об’єкти, що перебувають на стадії будівництва.

Значна кількість виробників будівельних матеріалів були змушені призупинити виробництво. Якщо в першому півріччі основною причиною були ракетні обстріли, високі ціни на газ і низький попит на ринку, то в другому півріччі виробники зіткнулися із браком електроенергії, яку постачальники не в змозі постачати через руйнування енергогенеруючих та енергорозподільчих об’єктів. Відповідно, державою були введені ліміти на електроенергію для виробників будівельних матеріалів, які не дають їм змогу забезпечувати повноцінне виробництво.

"Вартість будівельних матеріалів збільшилась у середньому на 60% протягом року, вартість робіт — на 30%. Відповідно, істотно зросла вартість нового будівництва. Це також обумовило небажання забудовників розпочинати нові об’єкти будівництва, оскільки ціни на квартири, порівняно з об’єктами, що добудовуються, будуть мінімум у півтора рази вищі", — пояснює Назар Бенч.

Протягом кінця лютого — другої половини квітня була повна заморозка ринку, лише поодинокі проєкти в західних областях та Одесі наважувались поновлювати роботи. З деокупацією Київщини до них долучались столичні гравці. У травні, червні, липні подібних кроків ставало дедалі більше. 

"Щоправда, у більшості випадків, треба визнати, йшлось про номінальне відновлення будівництва, а не фактичне. Якщо ми говоримо про фактичне поновлення будівництва, то із заявлених 70% проєктів, що будувались до 24 лютого в київському регіоні і буцімто відновили роботи на майданчиках, трохи менше 40% по-справжньому будують. Ще менший показник тих, хто дотримується темпів і термінів", — розказує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Як мінявся попит на житло

З перших місяців повномасштабної війни галузь житлового будівництва стала на паузу. Інвестувати в житло було надто ризиковано, особливо в об'єкти, які розташовувалися (та розташовуються) на етапі проєктування, говорить Назар Бенч. Це розуміли і девелопери, й інвестори.

Зважаючи на таку ситуацію, скоротився і відсоток інвесторів, які купували квартири на стадії фундаменту задля подальшого перепродажу. До цього додалось зниження загального рівня купівельної спроможності населення.

Разом з тим, багато сімей переїхало зі східних та південних областей у Київ та у міста та на захід України, особливо Львів, Луцьк, Рівне, Ужгород. Це дало певне пожвавлення ринку і зростання цін на нерухомість у західних областях, але лише в частині готових квартир, у які можна було відразу заселитися. Тож упродовж 2022-го попитом користувались новобудови на завершальних етапах реалізації.

Обстріли критичної інфраструктури столиці, які завдавались останніми місяцями, та, відповідно, неможливість точного прогнозу й чіткого планування тільки закріпили такий хід справ.

Загалом, що далі від фронту, то краща динаміка відновлення попиту на житло. Безперечними лідерами є області, що межують з країнами Європейського Союзу. Наразі попит має відкладений характер — люди цікавляться новими квартирами, але не готові до активних дій, констатують в компанії "ЛУН".

Як мінялись ціни на житло

За даними "ЛУН", протягом року гривнева вартість житла на первинному ринку нерухомості зросла фактично у всіх регіонах України. Це пов’язано, зокрема, з інфляцією та здорожчанням собівартості будівництва.

"Порівняно з 2021 роком, навіть із січнем 2022 року, вартість у гривні за квадратний метр зросла майже на 40%. За останні шість років — це рекорд. В доларовому еквіваленті ціна лишилась приблизно та ж сама, але ми розуміємо, що валютні коливання цього року були суттєвими. Навіть в ковідний період вартість за квадратний метр у гривні зросла до 22%", — зазначає продуктова менеджерка напряму "Новобудови" маркетплейсу DOM.RIA Ірина Шеремета.

Найбільша динаміка росту цін спостерігається у відносно мирних регіонах — західних та центральних областях України. У цих регіонах найактивніше йде будівництво. Деякі забудовники навіть розпочинають нові проєкти. А враховуючи дороговизну будівельних матеріалів, дефіцит робочої сили, вони вимушені вкладатися більше. Відповідно, собівартість їх квадратного метра вища, ніж, наприклад, у містах, де добудовують проєкти з високим ступенем готовності.

Трохи цифр

За 2022 рік маємо таку динаміку цін на первинному ринку нерухомості за окремими регіонами (згідно зі статистикою від компанії "ЛУН").

В Києві медіанна ціна в гривні за квадратний метр у новобудові зросла на 38% — з 34 700 грн (у січні) до 48 200 грн (у грудні). 

У Львові річне зростання становило 80% — з 25 500 грн (у січні) до 46 700 грн (у грудні). Значно здорожчала "первинка" і в області. Ріст цін на Львівщині становив 66%.

В Ужгороді ціни зросли на 83% — з 21 700 грн до 39 800 грн. Примітно, що найбільше здорожчання квадратного метра в новобудовах спостерігалось саме в Закарпатській області — 116%.

Наступною областю-рекордсменкою за зростанням цін стала Черкаська — 93%. Хоча в самих Черкасах ціни зросли на скромні 22%.

Здорожчали новобудови і в Одесі. Річна динаміка цін тут становила 48% — з 25 200 грн (у січні) до 38 400 (у грудні). А в області нове житло подорожчало ще відчутніше — на 68%.

За даними компанії "ЛУН", в багатьох областях України протягом року будівництво не відновилось в достатньому для статистики об’ємі. Серед таких областей — Запорізька, Кіровоградська, Миколаївська, Сумська, Харківська, Херсонська і Чернігівська.

Якою була динаміка відновлення будівництва

За даними компанії "ЛУН", влітку фіксувалося повернення до будівництва на понад 80-90% у західних регіонах та приблизно на половину у столиці та центральних регіонах країни. 

Одеський регіон активно будувався навіть у березні.

В Києві та Київській області поновлення будівництва почалося лише після повної деокупації регіона.
 

Проте загалом спостерігається зменшення динаміки будівництва — через проблеми із залученням інвестицій та доступом до будівельних матеріалів. Про це свідчать удвічі менші об’єми введеного в експлуатацію житла й удвічі менша кількість новорозпочатих будівництв за три квартали 2022 року (порівняно з аналогічним періодом попереднього року).

Переважно забудовники концентрують зусилля на добудові об’єктів з високим ступенем готовності.

"Забудовники зазвичай добудовували і добудовують вже розпочаті черги будівництва, за які вже були отримані кошти від інвесторів. Будівництва "з нуля" дуже мало. За даними Держстату, за дев'ять місяців (з січня по вересень) 2022 року дозволів на нове будівництво було отримано вдвічі менше порівняно з таким самим періодом 2021-го", — каже Назар Бенч.

Рік 2023-й. В очікуванні зростання

На майбутню динаміку відновлення будівництва безпосередньо впливають успіхи ЗСУ на фронті. У випадку цьогорічного завершення війни та виходу на кордони 1991 року можна очікувати стрімкого відновлення галузі, впевнені в компанії "ЛУН". 

Потреба в житлі постає дуже гостро, оскільки станом на листопад зруйновано 16 800 багатоквартирних і 126 700 приватних будинків. Загальні втрати житлового фонду оцінюються у 52 млрд доларів.

"Нас чекає переформатування ринку. Колишні лідери, які зараз пасуть задніх по темпах реальних робіт, відійдуть. Натомість девелопери, які дійсно будують, стануть новими лідерами. Активність буде стосуватись проєктів, які мають ступінь готовності понад 60%", — прогнозує Вікторія Берещак.

На думку Назара Бенча, попит на проєкти з високим ступенем готовності триматиметься. Однак усі учасники ринку впродовж 2023-го пильно слідкуватимуть за розвитком подій та керуватимуться власними планами й прогнозами — від песимістичних до оптимістичних. Тривалість війни, а також її прогнозованість — саме ті чинники, які їх визначатимуть. 

Зокрема, оптимістичний сценарій з повною стабілізацією та зростанням можна чекати у 2023 році за умови завершення бойових дій, виходу ЗСУ на кордони 1991 року. Відкладений попит сприятиме відновленню будівельних робіт по всій країні. Також цьому допомагатимуть механізми залучення зовнішніх інвестицій, забезпечення умов для роботи іпотеки та/або дієвої держпрограми щодо компенсацій за пошкоджене майно.

На можливість активного будівництва впливатиме відновлення виробництва будівельних матеріалів українськими виробниками, яким довелося зупинити його через брак електроенергії. Завершення опалювального сезону, відновлення пошкоджених внаслідок ракетних ударів об’єктів електрогенерації та електророзподілу, а також посилення української протиповітряної оборони дають підстави стверджувати, що необхідні обсяги електроенергії повернуть і виробництво буде поновлено. 

Прогноз серед експертів ринку нерухомості передбачає зростання попиту на житло на 15% у 2023 році порівняно із 2022 роком.

Разом з тим, затяжна й тривала війна негативно відіб'ється на всіх активних процесах ринку нерухомості. По-перше, відсутність зростання доходів населення стримуватиме розвиток ринку через відсутність у людей коштів для купівлі . По-друге, за відсутності попиту й активного відтоку персоналу багатьом забудовникам доведеться згорнути бізнес. При цьому частина об'єктів, що будуються, можуть перетворитися на довгобуди, вважає Назар Бенч.

За рахунок чого можливе відновлення ринку

Щодо того, за рахунок чого пріоритетно можливе відновлення ринку первинного житла, думки опитаних Новини.LIVE експертів різняться.

В компанії "ЛУН" вважають, що до повноцінного впровадження в Україні страхування воєнних ризиків говорити про іноземні інвестиції зарано.

"Ми очікуємо, що відновлення буде коштом внутрішніх приватних інвестицій, а також за стимулювання ринку державою шляхом програм пільгового кредитування житла. На цей рік на програму "єОселя" вже виділено 30 млрд гривень. Цього вистачить на 12-15 тисяч квартир", — кажуть в компанії.

На думку Ірини Шеремети з DOM.RIA, галузь почне відновлюватись, в першу чергу, за рахунок зовнішніх інвестицій.

"Не думаю, що українці одразу візьмуть свої заощадження та моментально вкладатимуть їх у житло. Як би не хотілось вірити, але процес відновлення ринку буде не таким швидким", — вважає експертка.

Що буде з цінами на житло

На собівартість будівництва прогнозовано впливатимуть вартість будівельних матеріалів, робочої сили, а також супутні витрати, такі як оренда земельних ділянок.

"На ціну впливатиме дороговизна матеріалів та ситуація з логістикою. Різкого стрибку цін я б не прогнозувала, але коливання точно будуть зумовлені собівартістю", — вважає Ірина Шеремета.

Ціна, безперечно, коригуватиметься попитом. Наразі ринок перебуває в пошуку "справедливої" ціни, зазначають у компанії "ЛУН". З одного боку, собівартість зросла — будувати дорожче, знаходити робочу силу важче. З іншого боку, попит менший за довоєнний, і цей фактор мав би тиснути на ціни в сторону їх зниження.