Ринок нового житла в Україні: швидше живий, ніж мертвий, або чому розмір має значення

Через півтора роки від початку повномасштабної війни ринок будівництва житла в Україні продовжує перебувати в стадії турбулентності. 

З одного боку, спостерігається обмежений попит на квадратні метри, який досі в середньому в сім разів менший за той, що був до війни.

З іншого боку, наслідки недієздатних фінансових моделей забудовників, відсутність реальної будівельної динаміки та внутрішні проблеми гравців, про які ринок розумів і знав раніше, — зараз стали особливо критичними.

Іншими словами, війна стала лакмусовим папірцем, який виявив реальну ситуацію: хто будує, а хто імітує; хто створює середовище для життя, а хто — маркетинговий ефект.

Що відбувається на ринку первинного житла

З понад 90% майданчиків, які буцімто поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, по факту зараз це зробили трохи більше 50%, стверджує оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. 

При цьому прийнятними темпами будівництва можуть похизуватись заледве третина компаній.

"В Києві компаній, які можуть показати нормальну динаміку будівництва, можна порахувати на пальцях однієї руки. Причому це геть не наші вчорашні лідери. Відтак нас чекає переформатування ринку: деякі гравці вийдуть зовсім з ринку, інші змінять фасади під шумок, ще хтось піде в умовне партнерство, а по факту злиття", — прогнозує співрозмовниця Новини.LIVE.

Середньозважена собівартість будівництва від початку 2023 року зросла вже на 37%, що тягне догори середню вартість квадратного метра. Потужним стримувальним запобіжником є обмежений платоспроможний попит. 

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Програма "єВідновлення": скільки сімей отримають по 200 тис. грн

"Якщо говорити про зростання вартості будівництва, то від початку року бачимо середньозважене зростання на 15%. До кінця року, за умови збереження нинішніх тенденцій - інфляційних очікувань, динаміки курсу валют, воєнної ситуації, економічного клімату — можна очікувати ще до 10% зростання цін", — прогнозує Вікторія Берещак, додаючи, що мова йде про стриманий об’єктивний прогноз. 

Швидше за все здорожчання собівартості будівництва ніхто зупинити не зможе, хоча девелопери заради стимулювання попиту можуть дисконтувати, пропонувати фінансові програми розтермінування тощо.

Сьогодні на старті будівництва люди не купують — готовність об’єктів має бути щонайменше 30-40%. Інвестиції на старті будівництва отримують лиш одиничні проєкти. 

Попит сконцентрований переважно в таких форматах житла як: поліфункціональний квартал, місто в місті, екокластер.

 

За твердженням співзасновника та керівного партнера групи компаній DIM Олександра Насіковського, реальна динаміка на ринку первинної нерухомості втричі менша від тої, що хочуть "продати покупцю". Але покупець сьогодні дуже добре вміє відрізняти істину від напускного. Індикаторами для нього є динаміка на майданчиках і обсяги робіт.

Наразі дуже складно прогнозувати подальшу динаміку будівництва, враховуючи залежність ринку, як і всієї бізнес-активності в країні, від ситуації на фронті. Однак вже зрозуміло, що Україна втратила понад 170 млн кв. м житла. Самостійно впоратись з такими об’ємами відбудови ринок не зможе. Потрібне або державно-приватне партнерство, або запуск фінансового плеча, тобто кредитування будівельного ринку, упевнений співрозмовник Новини.LIVE.

Він нагадує, що на початку війни попит на житло впав у 12 разів. Реальний купівельний попит в 2022 році трохи відновлювався з липня до середини жовтня, потім енергетичний терор змішав усі карти. Фактично продажі були нульовими увесь холодний сезон. Потім весною з покращенням ситуації в енергетиці та в очікуванні контрнаступу ВСУ на фронті почалось поступове відновлення.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Квартира у кредит: скільки коштує і які регіони обирають українці

"Зараз будівельний ринок виживає фактично за рахунок якості продукта і репутації: ті, у кого вони кращі, мають продажі та реальний попит з боку покупця", — запевняє Олександр Насіковський.

Наразі, за його даними, в структурі реального попиту домінують угоди "для себе" (85%) і 15% з інвестиційною метою. Причому з них 10% — з метою перепродажу і заробітку за рахунок зростання ціни квадрату та повернення інвестицій, а 5% - для орендної стратегії. 

Для розуміння реальних масштабів просідання попиту варто навести такий факт: до війни купівля з метою інвестицій в ліквідні квадрати із подальшим перепродажем після введення сягала 45%.

Трохи цифр

Згідно з даними "ЛУН Статистики", порівняно з січнем 2022 року (до війни) кількість відкритих відділів продажів забудовників на первинці станом на серпень 2023-го складає: 

• Київ — 78%;
• Київська область — 79%;
• Львівська область — 94%;
• Одеська область — 80%;
• Івано-Франківська область — 97%;
• Дніпропетровська область — 80%;
• Полтавська область — 89%;
• Вінницька область — 93%.

Як бачимо, загальна кількість працюючих відділів продажів по країні ще не дотягує до довоєнних показників.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: В Україні підскочить вартість нерухомості: відомо, як зміняться ціни

Тим не менше, попри війну в країні відкриваються продажі у нових будинках. Так, загалом за півтора року відкрилось понад 200 нових продажів по країні, зокрема:

• Київ — (+)10;
• Київська область — (+)18;
• Львівська область — (+)60;
• Тернопільська область — (+)27;
• Івано-Франківська область — (+)17;
• Закарпатська область — (+)16;
• Хмельницька область — (+)10.

Згідно з аналітикою, наданою маркетинг-директором, членом правління маркетплейсу DIM.RIA (компанія RIA.com) Сергієм Молдаховським, станом на серпень 2023 року в Україні здано в заявлений термін в експлуатацію 34 новобудови на 64 секції. 

"Це свідчить про те, що будівництво подекуди рухається за планом, ринок працює і українці готові розпочинати нове життя у щойно зведених стінах. А якщо не брати до уваги заявлений термін здачі, то лише у липні введено в експлуатацію 14 будинків на 19 секцій, з них чотири — по Києву і три — по області", — розповідає співрозмовник Новини.LIVE. 

Що стосується цін, зазначають аналітики ЛУН, — якщо на початку війни вартість нових метрів зросла через падіння курса гривні та здорожчання собівартості будівництва, то з осені 2022-го ціни скоректувались, причому різнонаправлено.

Так, середня вартість квадратного метра нового житла на серпень 2023-го (порівняно з вереснем 2022) становить:

• Київ — 46 500 грн (було 47 600);
• Львів — 46 800 грн (було 44 900);
• Одеса — 35 400 грн (було 38 000);
• Дніпро — 41 000 грн (було 43 200);
• Івано-Франківськ — 26 200 грн (буоло 22 200);
• Полтава — 31 000 грн (було 27 300).

В компанії "ЛУН" зазначають, що на попит впливають два фактори: економічний та психологічний.

В переважній більшості українці за час війни збідніли. Але навіть не це є головним стримуючим фактором. Неможливість прогнозувати свої власні надходження на роки вперед зупиняє перед ризиковою інвестицією.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: В Україні влітку різко зріс оптимізм у будівельному бізнесі: ключові причини

На додачу, невпевненість у власному майбутньому та непрогнозованість ризиків ускладнюють прийняття рішень щодо довгострокових інвестицій в житло.

Що далі

Серед основних тенденцій ринку житлової нерухомості сьогодні маємо:

• Поступове зростання попиту на житло в новобудовах;
• Активізацію відкладеного попиту;
• Окремим трендом можна виділити відновлення попиту на первинне житло бізнес-класу;
• Поступове відновлення будівництва об’єктів, які були заморожені з початком повномасштабного вторгнення;
• Покращення фінансування державної програми "єОселя", на яку покладають великі надії як гравці ринку, так і українці, які сьогодні мають надзвичайно велику потребу в житлі. 

"З 1 серпня запрацювала розширена версія програми зі ставкою 7%. Таким чином пільгові умови на придбання житла стануть доступні більшій кількості українців, а не лише військовим, медикам, педагогам та науковцям", — очікує маркетинг-директор компанії "Alliance Novobud" Ірина Міхальова.

На її думку, незабаром на будівельний ринок чекають зміни: фінансово стійкіші гравці "проковтнуть" слабших. Тож їхні проєкти будуть добудовуватися. Але матимемо втрати як за термінами здачі, так і за дотриманням задекларованих на старті особливостей комплексів. Це може бути зроблено для економії коштів та часу.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Компенсація за знищену оселю: як самостійно порахувати суму виплати

Що стосується цін — з початку 2023 року спостерігаємо їх незначний, але впевнений ріст в межах 3- 5% в гривні залежно від класу та готовності проєкту. Сприяють цьому невпинне збільшення вартості будівельних матеріалів та їхньої логістики, здорожчання послуг підряду та заробітних плат вузькопрофільних будівельних спеціалістів тощо. 

Зростає вартість квадратних метрів і через певний дефіцит якісних та ліквідних пропозицій на високих стадіях будівництва, а саме таке житло сьогодні має найбільший попит. 

"До кінця року, впевнена, вартість квадратного метра зросте ще на 6-11%. Тож ті, хто купує на "дні" ринку, тобто сьогодні, значно виграють", — прогнозує Ірина Міхальова.

Загалом, попри війну, руху до зниження цін на нерухомість не спостерігається, констатує власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп" Назар Бенч.

Навпаки, вартість житла на первинному ринку порівняно з минулим роком зросла по всій країні. Зокрема в Києві, за різними оцінками, підвищення вартості первинки від початку 2022-го і на сьогодні в середньому склало від 34 до 38%.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Ринок нерухомості: експерти розповіли, чи вигідно купувати житло

Ймовірно в період чергових обстрілів енергетичної інфраструктури та блекаутів ринок також знизить свою активність — підкорегує попит та ціни в сторону зменшення. Проте є всі підстави вважати, що таке явище буде короткостроковим. А навесні відбудеться хоч і незначне, проте зростання цін.

Якщо розглядати ситуацію у більш віддаленій перспективі, то після перемоги — як тільки покупці відчують стійку впевненість у майбутньому — про себе нагадає відкладений попит, який безпосередньо впливатиме на зростання вартості квадратного метра, упевнений співрозмовник Новини.LIVE.