Арендовать невозможно купить: как год войны менял ситуацию на рынке жилья
Поделиться
В 2022 году из-за полномасштабной агрессии россии Украина пережила наибольшую внутреннюю миграцию в истории страны. Более 10 миллионов человек покинули свои дома, и каждому необходимо было где-то жить.
Вторичный рынок жилой недвижимости частично переформатировался с купли-продажи в аренду. Из-за незначительного спроса на покупку многие украинцы предлагали свое жилье в аренду.
Ситуация с арендой жилья в Украине
Весна
Первая волна миграции привела к взрывному росту спроса на жилье в отдаленных от зоны боевых действий регионах. Так, в Закарпатье в определенных регионах буквально закончилось жилье в аренду — как квартиры, так и номера в гостиницах.
Львовщина официально приняла 25 000 переселенцев. Неофициально — несколько миллионов человек прошли через Львовский регион в течение 2022 года, отмечают в компании "ЛУН".
Все это напрямую повлияло на цены, которые стали в два раза выше довоенных. Если в январе однокомнатную квартиру во Львове можно было снять за 7 000 грн, то весной — уже дороже 10 000 грн, а ближе к лету — 15 000 грн. В декабре в среднем однокомнатные квартиры стоили 16250 грн/месяц.
Не только западные регионы принимали переселенцев. Так, из Киева, Чернигова и Сум переезжали в Черкассы, Винницу, Хмельницкий. Жители востока мигрировали в Полтаву, Днепр, Запорожье.
Столичный рынок потерял весомую долю спроса. По разным оценкам, в Киеве оставалось до 30% населения весной. Были редкие случаи, когда квартиры сдавались за стоимость коммунальных услуг, отмечают в компании "ЛУН".
Уменьшился спрос на квартиры-студии, поскольку их планировка не соответствует правилу "двух стен" — обычно, кроме ванной комнаты, там негде спрятаться. Охотнее, чем обычно, брали людей с животными и детьми, поскольку значительное количество переселенцев переезжали семьями.
Лето
В июле в Киеве количество искателей долгосрочной аренды достигло довоенных значений, однако цены так и не достигли довоенных. 1-комнатная квартира в среднем стоила 8 000 грн (до вторжения — 13 тысяч), двухкомнатная — 14 000 грн (было около 20 тысяч), трехкомнатная — 22 000 грн (было около 30 тысяч).
"Львов обычно имел высокий сезон краткосрочной аренды летом, однако в этом году его заменила долгосрочная аренда. К тому же лето стало временем возвращения внутренне перемещенных лиц в свои деоккупированные дома, в первую очередь в Киевской и Черниговской областях. Спрос начал уменьшаться", — констатируют аналитики "ЛУН".
В целом в стране укрепилась практика привязки цен к валюте. Так, Львов в долларах показал рост на 3%, Закарпатье подешевело за счет оттока ВПЛ на 18% в валюте, Киев — падение на 33%. Одесса полностью потеряла пляжный сезон и в ценах стала вдвое дешевле (-55%). Полтава и Кировоград, никогда не являвшиеся туристическими центрами, получили чрезвычайный спрос от переселенцев. Так, цены в Полтаве выросли в 4 раза, в Кировограде — в два раза.
Осень
На третий день после состоявшегося 10 октября первого обстрела энергетической инфраструктуры Украины полностью восстановился спрос на долгосрочную аренду. Дальнейшие террористические атаки не повлияли на желание украинцев эмигрировать. Единственное изменение — несколько увеличился спрос на загородное жилье. Так, в пригороде Киева за 10 000 грн/месяц можно было снять дом, а за 20 000 грн уже были варианты с генератором и старлинком. Самый простой дом в селе, однако с печкой на дровах, в аренде стоил 3-4 000 грн.
Во Львове средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры составляла 16 500 грн/месяц, в Одессе — 5 000 грн (до войны было 6 000 грн).
В пригороде Львова дом площадью 80 кв.м с камином и газовым котлом стоил около 10 000 грн в месяц. На Закарпатье 80 кв.м — 12 000 грн, столько же и в Ивано-Франковске. Дом с автономным отоплением в Одесской области стоил от 4 000 грн в месяц. Двухэтажный дом на 120 кв.м в пригороде Одессы стоил 12 000 грн. Под Полтавой дом с печкой и генератором — 10 000 грн.
Зима. Что дальше
Традиционно для зимнего сезона цены аренды незначительно снижаются. Также влияет на цены продолжение обстрелов энергетической инфраструктуры.
"Однако спрос на квартиры на высоких этажах или с панорамным видом не уменьшился. Люди поднимаются на 20 этаж пешком и подписывают контракты, потому что им нравится вид из окна", — рассказывают в компании "ЛУН".
Только 16% ВПЛ, согласно социологическим исследованиям, хотят остаться на новых местах. Возвращение остальных зависит от успехов Вооруженных сил Украины.
"Если опираться на прогнозы начальника Главного управления разведки Минобороны Кирилла Буданова относительно выхода ВСУ на границы Украины 1991 года уже в этом году, то значительное количество переселенцев вернутся домой. При условии восстановления экономики, появления новых рабочих мест, — цены на аренду, вероятно, будут возвращаться к довоенным", — прогнозируют специалисты "ЛУН".
Что с продажами жилья на вторичном рынке
Весна
Весной рынок вторичной недвижимости перестал существовать из-за закрытия реестров недвижимости. С их открытием большинство продаж составляли либо сделки, которые должны были завершиться еще в феврале, либо так называемые panic sale — продажи квартир по значительно более низким ценам из-за острой необходимости в деньгах или личных пессимистических прогнозов будущего у владельцев недвижимости.
Лето
Все еще сохранялись ограничения, согласно которым продать жилье можно было только через нотариуса, который территориально находился в области регистрации недвижимости. Также обязательным было присутствие владельцев квартир.
Это существенно ограничивало предложение. Так, например, в Киеве было выставлено на 77% меньше объектов на продажу, чем до войны. Во Львове — на 38% меньше, в Одессе — на 68%, в Житомире — на 81%, в Полтаве — на 71%.
Едва ли не единственные области, которые показали рост, — Закарпатье (+8%) и Черновицкая область (+39%).
Тем не менее, цены в объявлениях не спешили снижаться, весь дисконт обсуждался непосредственно "за столом" между продавцом и покупателем.
"При таких условиях статистически оценить реальные цены продажи невозможно. Но по словам риелторов можно утверждать, что обсуждался дисконт в 10-20% от довоенной цены. Большинство же продавцов решили дожидаться возобновления спроса", — описывают ситуацию в компании "ЛУН".
Осень
Важнейшим фактором, повлиявшим на рынок "вторички" осенью, стало внедрение государственной льготной ипотеки "єОселя". Несмотря на незначительные объемы выданных кредитов, количество заявок исчисляется десятками тысяч. Это свидетельствует о существенном спросе, которому необходимы только финансовые инструменты и страхование рисков.
Средняя цена, указанная в объявлениях в Киеве, осенью составляла: на 1-комнатные квартиры — 59 000 долларов, 2-комнатные — 75 000 долларов; во Львове — 43 000 и 69 000 долларов соответственно; в Одессе — 30 000 и 46 000 долларов.
Средние цены объявлений фактически не менялись в течение года с незначительной сезонной коррекцией.
Зима. Что дальше
В январе на едином портале государственных услуг "Дія" снова появилась возможность получить выписку из реестра недвижимого имущества и подтверждение права собственности на имущество. Это еще минус одно ограничение для вторичного рынка.
"В общем, конкуренция между вторичкой и первичкой от застройщика усиливается. С одной стороны, предлагается уже готовое жилье, с другой — более приятные финансовые условия. Потому что ключевым стоп-фактором покупки на вторичке является необходимость иметь 100% суммы и сразу в валюте (покупатели не хотят брать гривну)", — говорят эксперты "ЛУН".
Если сравнивать цены на "вторичку" в новых домах и цены застройщиков, то инвестиция в жилье на финальной стадии строительства все еще остается более привлекательной. Это происходит как из-за возможности рассрочки платежей, так и потому, что нет необходимости "покупать чужой ремонт", когда свой можно сделать в своем собственном бюджете исходя из личных предпочтений. Что касается стоимости ремонта, цены в валюте остались почти без изменений.
Если сравнивать стоимость квадратного метра у застройщиков и цены в условных "панельках" и "хрущевках", то с текущим дисконтом "вторички" и ростом цен на первичку идея приобрести готовое жилье становится более привлекательной. Однако о качестве жизни речь не идет, потому что, по меньшей мере, новостройки имеют лучший показатель энергоэффективности. В них будет теплее, а коммуналка меньше.
Восстановление рынка вторичной недвижимости, как и остальных сегментов этой отрасли, будет в значительной степени зависеть от успехов Вооруженных сил Украины и темпов восстановления экономики. В городах, где будет работа, будет и больший спрос на жилье, и перспектива более быстрого возврата к рыночным ценам. Большие надежды возлагаются на развитие государственных программ льготной ипотеки, что позволит большему числу людей быстро получить собственное жилье.
Фото: УНИАН
Читайте Новини.LIVE!
